SítioProposta comercial
Ago 2026
Um plano para o período em que o sítio não pode ser vendido: criar demanda, escolher melhor quem entra e subir a diária na medida em que houver fila — sem obra, sem contratar ninguém, sem depender de temporada.
Onde estamos
Seis suítes, piscina de 44 mil litros, salão com duas churrasqueiras, campo, mirante, trilhas e 55 mil m² de mata. O que falta não é estrutura.
Com a venda das unidades suspensa até o fim das obras e da regularização, a locação passa a ser o único caminho de retorno no curto prazo. E hoje ela rende abaixo do que a estrutura permite — não por falta de gente interessada, mas por não haver procura suficiente para poder escolher.
Quem tem uma proposta na mesa aceita a que aparecer. Quem tem três recusa duas. É essa a diferença entre o resultado de hoje e a meta — e ela se constrói na ordem certa: primeiro volume qualificado, depois preço.
A oscilação é o problema mais caro. Um mês de R$ 5 mil e outro de R$ 12 mil não descrevem um negócio sazonal: descrevem um negócio que depende de quem aparecer. Não há previsibilidade para planejar, nem margem de recusa para segurar preço.
A reputação, essa, já está construída. São 115 avaliações no Google com nota 4,9 e 53 no Airbnb com 4,91, onde 92% são de cinco estrelas e o perfil tem selo de Superhost. Quem se hospeda gosta. O gargalo está antes: em quantas pessoas certas chegam a considerar o sítio.
Não dá para cobrar mais sem ter para quem escolher. A meta de R$ 20 mil não se alcança com um reajuste de tabela, e sim criando procura suficiente para que a diária suba aos poucos, sem esvaziar a agenda.
O que travou
O site novo vende exclusividade. O anúncio do Airbnb ainda vende volume e preço baixo. Enquanto os dois convivem, um desfaz o outro.
O site diz
“O sítio inteiro, só de vocês. Um grupo por fim de semana — sem dividir a piscina, o campo ou a cozinha com ninguém.”
Quem lê isso entende que está comprando exclusividade. Aceita o mínimo de duas diárias, aceita trazer roupa de cama, e não discute preço por pessoa.
O Airbnb diz
“Podemos hospedar até 50 pessoas… perfeito para comemorações, casamento, eventos… E o principal, preço justo.”
Quem lê isso entende que está comprando capacidade barata. Chega calculando o valor por cabeça e negocia para baixo.
O Airbnb é hoje o canal que mais traz reserva. É também o que está formando a expectativa errada — e não adianta subir anúncio premium enquanto a vitrine principal vende barateza.
O perfil do sítio no Google tem 115 avaliações e nota 4,9 — mais que o dobro do Airbnb — e registrou 712 interações com clientes. É o ativo mais forte que vocês têm, e é o menos cuidado.
Reescrever o Airbnb e corrigir o perfil do Google são as ações de maior retorno imediato do projeto inteiro — e nenhuma das duas consome um real de mídia.
Como resolver
São dois problemas somados, e é preciso resolver os dois — nessa ordem.
O primeiro é de volume: chega pouca gente. Hoje o sítio depende de quem já conhece, de indicação e de quem esbarra nele no Airbnb. Não existe nenhuma fonte de procura que vocês possam abrir ou fechar quando quiserem. Num mês bom aparecem hóspedes; num mês ruim, não aparecem — e não há o que fazer a respeito. É por isso que o faturamento oscila entre R$ 5 mil e R$ 12 mil sem que nada tenha mudado no sítio.
O segundo é de perfil: boa parte da pouca gente que chega é a errada. Vem atrás de capacidade e preço baixo, porque é isso que os anúncios de hoje comunicam. Aí, com poucas propostas na mesa, aceita-se a que aparecer.
Os dois se alimentam. Sem volume não dá para recusar ninguém; recusando ninguém, o preço não sobe. Por isso o plano abre a torneira e coloca a peneira: tráfego pago para aumentar a procura, e um caminho até o WhatsApp que separa quem serve de quem não serve, antes de chegar em vocês.
Quando se paga por um anúncio no Instagram, ele aparece no meio das publicações de quem mora na região e tem perfil parecido com o do hóspede que a gente quer. A pessoa vê a foto do sítio, se interessa e clica. A pergunta é para onde esse clique leva. Existem dois caminhos, e eu precisei escolher um.
| Caminho | Como funciona | O que acontece na prática |
|---|---|---|
| Direto para o WhatsApp | O clique abre a conversa no celular de vocês, já com uma mensagem pronta. | Chegam muitas mensagens, e baratas. Mas a pessoa não leu nada sobre o sítio: ela só viu uma foto bonita. A conversa quase sempre começa em “quanto é?” e termina sem resposta. |
| Para o site, e do site para o WhatsApp | O clique abre a página do sítio. Quem gostar do que leu clica em “Reservar” e aí sim cai no WhatsApp. | Chegam menos mensagens, e mais caras. Mas quem chega já leu o preço, já sabe que são no mínimo duas diárias, que não tem café da manhã e que precisa levar roupa de cama — e mesmo assim quis falar. |
Escolhi o segundo caminho, por três motivos.
Para não ficar só na teoria, vou subir uma campanha pequena pelo outro caminho, em paralelo, e comparar os dois pelo mesmo critério: quantas reservas cada real trouxe — nunca quantas mensagens.
No Meta, vocês interrompem alguém que não estava procurando nada e criam a vontade. No Google, vocês aparecem para quem já digitou “sítio para alugar perto de BH” e só falta escolher onde.
São contatos de natureza diferente. O Meta traz volume, com qualidade variável, e é onde a imagem faz o trabalho. O Google traz pouco volume, com intenção alta, e é onde a reputação faz o trabalho — as 53 avaliações e o 4,91 do Airbnb, mais o perfil no Google, já ganharam essa disputa antes de começar. Por isso a Presença no Google entra como módulo à parte: é a frente mais barata de converter, e a única que continua rendendo quando a verba de anúncio é pausada.
Faixa de preço visível no site. “A partir de R$ X o fim de semana” é a peneira mais barata que existe. Sem ela, o WhatsApp vira atendimento a curioso.
Calendário de disponibilidade no ar. O Airbnb já publica a agenda em formato aberto. Somando a ela um calendário simples das reservas diretas, o site mostra sozinho as datas livres: vocês bloqueiam uma data pelo celular e a página se atualiza. Sem plataforma nova, sem mensalidade, sem treinamento.
Criativos que comunicam exclusividade e natureza — não capacidade e preço.
Estrutura, regras e faixa de preço. Quem não é o público certo sai aqui, antes de custar tempo de vocês.
Data desejada, número de pessoas e ocasião. Poucas perguntas, máxima informação.
A conversa começa com tudo preenchido. Atendimento humano só para valor, condições e fechamento.
O que será feito
O núcleo entrega o funil completo funcionando. Os módulos ampliam alcance e automação.
| Item | Valor |
|---|---|
| Site definitivoAplicação da curadoria de vocês sobre a versão já publicada: textos, ênfases, fotos e ajuste final de posicionamento. Inclui faixa de preço e página de acomodações. | R$ 1.000 |
| Funil de captação e qualificaçãoFormulário em etapas integrado ao WhatsApp, com a mensagem já montada. Instalação de pixel, eventos de conversão e mensuração. | R$ 700 |
| Dez criativos para anúncioCinco peças em vídeo e cinco estáticas, com variações de texto para teste. Roteiro, arte e edição. | R$ 1.000 |
| Reposicionamento dos canais atuaisReescrita completa do anúncio do Airbnb, correção das inconsistências de capacidade, reordenação de fotos e alinhamento do perfil no Google. | R$ 500 |
| Núcleo | R$ 3.200 |
Os R$ 1.000 do site, já acordados, estão contemplados aqui — não são cobrados em duplicidade.
Duas diárias de captação no local, com equipamento dedicado, formando um acervo próprio e atualizado de imagem e vídeo para anúncio, site e canais de reserva.
Atualizado é a palavra que importa aqui. O material que está no ar hoje registra um sítio que já não existe: mostra ambientes de antes das reformas, decoração que mudou e espaços que ainda nem tinham sido construídos. Quem chega encontra um lugar melhor do que o anunciado — o que é ótimo para a avaliação depois, e péssimo para a decisão antes, porque a foto é o único argumento na hora de escolher.
Substitui a contratação do fotógrafo. Vocês já cogitavam contratar alguém para registrar o sítio. Em vez de pagar a um terceiro por uma diária de fotos, o mesmo valor fica dentro do projeto — e vem com vídeo, com as peças de anúncio já editadas e com a troca do acervo feita no Airbnb, no Google e no site. Um fotógrafo entrega arquivos; aqui as fotos já saem aplicadas nos canais que trazem reserva.
O acervo de hoje: espaços vazios, bem fotografados. Falta o fim de semana acontecendo dentro deles.
Vídeo de topo curto, de propósito. Até 30 segundos. Vídeo longo pesa, atrasa o carregamento da página e derruba a posição no Google — e quem abre uma landing não assiste a um minuto e meio antes de decidir.
A diária de ambientação precisa de gente em cena. Mesa posta sem ninguém sentado, churrasqueira acesa sem ninguém em volta e piscina vazia continuam mostrando estrutura, não fim de semana. Para simular o uso real, essa diária tem que ser casada com um dia em que eu leve um grupo de convidados ao sítio — data combinada com vocês, sem custo adicional na proposta. Sem esse acerto, a captação sai só com ambientes vazios, e o material perde boa parte do poder de conversão.
Por que este módulo pesa mais: o acervo atual mostra que o espaço existe. O anúncio precisa fazer alguém querer estar ali. É a peça que mais mexe no custo de trazer um hóspede — criativo bom baixa esse custo mais do que qualquer ajuste de campanha.
Inclui equipamento profissional dedicado ao projeto, sem locação por diária e sem contratar terceiros. É o que mantém o valor abaixo do praticado por produtora para o mesmo volume, e permite recaptações pontuais ao longo do ano a custo reduzido.
Hoje existem duas agendas que não conversam: a do Airbnb, que se atualiza sozinha, e a das reservas fechadas por fora — no WhatsApp, por indicação, direto com vocês —, que não está registrada em lugar nenhum além da memória e do papel. É daí que vem o risco de vender a mesma data duas vezes.
Por que isso vale dinheiro: boa parte das mensagens que hoje ocupam o WhatsApp é só para perguntar se uma data está livre. Cada uma dessas respondida pela página é tempo que volta para vocês — e, quando a procura aumentar, esse volume aumenta junto.
O perfil do sítio no Google e a busca por intenção. Aqui o hóspede não é interrompido: ele já está procurando “sítio para alugar perto de BH” e só precisa encontrar vocês primeiro.
Por que vale: quem digita “aluguel de sítio para grupo em Caeté” já decidiu que quer alugar — falta escolher onde. É o contato mais barato de converter que existe. Vocês já têm 115 avaliações e nota 4,9 para ganhar essa disputa; o que falta é o perfil estar configurado para recebê-la.
Ressalva de expectativa: o volume de busca desse tipo de termo na região é baixo. O Google traz poucos contatos, mas de qualidade alta; o Meta traz muitos, de qualidade variável. Os dois se completam — nenhum substitui o outro.
Operação contínua das campanhas nas duas plataformas — Meta e Google — pelo mesmo valor, com mínimo de três meses. Abaixo de três meses não há tempo de maturação para leitura confiável.
Verba de anúncio à parte, paga direto à plataforma — não passa por mim.
| Plataforma | Mínimo | Ideal |
|---|---|---|
| Meta · Instagram e FacebookCria a vontade em quem não estava procurando | R$ 900 | R$ 1.500 |
| Google · Busca e MapsAparece para quem já está procurando | R$ 450 | R$ 900 |
| Por mês, somadas | R$ 1.350 | R$ 2.400 |
As duas verbas são independentes: são leilões separados, e uma não tira da outra. Dá para começar só com o Meta e ligar o Google no segundo mês.
Quanto custa
| Composição | Valor |
|---|---|
| Núcleo de implantação | R$ 3.200 |
| Produção audiovisual | R$ 2.850 |
| Calendário de disponibilidade | R$ 800 |
| Soma dos itens | R$ 6.850 |
| Pacote fechado | R$ 6.500 |
| Presença no GoogleMódulo opcional. Somado ao pacote, o total fecha em R$ 7.300 — R$ 450 abaixo da soma avulsa. | + R$ 900 |
Contratando o núcleo e os dois módulos recomendados em conjunto, a implantação sai por R$ 6.500 — R$ 350 abaixo da soma avulsa. Somando a Presença no Google, o total fecha em R$ 7.300, e a gestão mensal continua em R$ 800 — as duas plataformas pelo mesmo valor. Só o núcleo custa R$ 3.200, mas sem a produção audiovisual o tráfego roda com o acervo atual, e o custo por contato tende a ficar mais alto.
A produção audiovisual só pode acontecer com o sítio na estética final — o mais próximo possível de como vocês querem que ele fique. Foto e vídeo registram o que está lá no dia; não existe tratamento que apague obra em andamento nem invente decoração que não está na cena.
Na prática, no dia da captação o sítio precisa estar assim:
Como esse acervo vai alimentar o site, o Airbnb, o Google e todos os anúncios pelos próximos anos, captar cedo demais significa refazer tudo depois — e refazer custa outra diária. Quanto antes o sítio ficar pronto, antes o projeto inteiro anda: a semana 3 do cronograma depende disso, não do meu prazo.
Ordem de grandeza. A distância entre o resultado de hoje e a meta é de cerca de R$ 8 mil por mês. Pelo ticket típico de locação integral, isso equivale a poucas locações a mais por mês — ou ao mesmo número de locações a um valor maior.
A implantação inteira custa menos de um mês do incremento pretendido, paga uma única vez, contra um ganho que se repete.
Quando
A contagem começa na devolutiva de vocês sobre o site, não na assinatura.
Levantamento do faturamento real, definição da tabela de preços e devolutiva sobre o site. Nada avança sem esta etapa.
Aplicação da curadoria, inclusão da faixa de preço, reescrita completa do anúncio do Airbnb e reestruturação do perfil no Google.
Duas diárias de foto e vídeo no sítio, uma delas com convidados em cena. Depende do sítio estar na estética final — é a única etapa que pode escorregar por fatores fora do meu controle.
Produção das dez peças, montagem do formulário de qualificação e integração do calendário.
Publicação das campanhas com verba controlada e acompanhamento diário nos primeiros dias.
Cortes e reforços por desempenho, com o primeiro relatório consolidado ao fim do primeiro mês.
O que preciso de vocês
Sem essas respostas a execução trava — e é o que está acontecendo desde a entrega do site, há três semanas.
Podem ir marcando conforme resolverem. As marcações ficam salvas neste navegador — cada um vê as suas.
Limites do trabalho
O equipamento de captação adquirido para o módulo audiovisual permanece comigo e será usado em outros projetos. Em contrapartida, vocês não pagam locação por diária, não dependem de agenda de terceiros e têm recaptações pontuais ao longo do ano a custo reduzido — o que não existe com produtora contratada.
Tráfego pago acelera o que já funciona; não conserta posicionamento. Se a decisão for manter a comunicação atual de grupo grande e preço acessível, o investimento em mídia vai trazer mais do mesmo público, em maior volume, com a mesma margem.
O ganho previsto aqui depende de uma escolha que é de vocês: atender menos gente e cobrar mais.
A conta
Então essa é a pergunta que essa proposta coloca na mesa. Não é quanto custa. É se vale tentar chegar lá antes de entregar o sítio.
Vender o sítio é decisão sem volta. Feita agora, é feita no pior momento possível: no meio da regularização, com obra em andamento, sem histórico de faturamento que sustente o preço de venda, e com o risco de trazer para dentro gente que não se escolheu. Quem compra em situação assim compra com desconto — e o desconto vem justo do que ainda não foi provado.
Um sítio que fatura R$ 5 mil num mês e R$ 12 mil no outro vale uma coisa. Um sítio com doze meses de R$ 20 mil documentados vale outra, bem diferente — para alugar e para vender. Provar isso é o que esta proposta se propõe a fazer.
| Primeiro ano, completo | Cenário mínimo | Cenário ideal |
|---|---|---|
| ImplantaçãoPago uma única vez. R$ 3.000 de sinal e o restante abatido dos pagamentos do dia 10. | R$ 7.300 | R$ 7.300 |
| Gestão de tráfegoR$ 800 por mês, Meta e Google, durante 12 meses. | R$ 9.600 | R$ 9.600 |
| Verba de anúncioPaga direto à plataforma. R$ 1.350 a R$ 2.400 por mês. | R$ 16.200 | R$ 28.800 |
| Total do primeiro ano | R$ 33.100 | R$ 45.700 |
| Média por mês | R$ 2.758 | R$ 3.808 |
Desse total, o que fica comigo é R$ 16.900 no ano — implantação mais gestão. O resto, entre R$ 16.200 e R$ 28.800, vai direto para Meta e Google comprar a procura que hoje não existe.
| Comparação | Por mês | Em 12 meses |
|---|---|---|
| Onde o sítio está hojeMédia entre o pior e o melhor mês, R$ 5 mil e R$ 12 mil. | R$ 8.500 | R$ 102.000 |
| Onde vocês querem chegar | R$ 20.000 | R$ 240.000 |
| Diferença pretendida | R$ 11.500 | R$ 138.000 |
| Custo de tentarTudo somado: implantação, gestão e anúncio. | R$ 2.758 a 3.808 | R$ 33.100 a 45.700 |
| Quanto do ganho precisa acontecer só para pagar a conta | — | 24% a 33% |
Leia essa última linha com calma. Se o plano entregar apenas um terço do que se pretende — se o sítio sair de R$ 8,5 mil e parar em R$ 12,3 mil por mês, longe da meta —, ele já terá pagado cada centavo investido. Tudo que vier acima disso é lucro que não existiria.
E se entregar os R$ 20 mil, sobram mais de R$ 92 mil no primeiro ano, já descontado tudo.
Não existe garantia. Tráfego pago não fabrica demanda onde não há interesse, e nenhum profissional sério promete resultado. O que dá para garantir é o método: verba controlada desde o primeiro dia, corte semanal do que não performa, relatório mensal com número de reserva — e não de curtida. Se em três meses não houver sinal, vocês param. O prejuízo máximo é conhecido e cabe na mão.
O que não é reversível é a outra opção. Vender resolve uma vez. Fazer o sítio faturar resolve todo mês — e ainda deixa a venda melhor, para quando ela vier.
O sítio está no melhor momento que já teve: obra quase pronta, 115 avaliações no Google, 4,9 de nota, 53 no Airbnb com selo de Superhost e um site novo no ar. Nunca houve tanta base construída — e nunca houve tão pouca gente sabendo que ele existe.
Esta é a chance de testar o valor real do sítio antes de colocar preço nele. Depois de vendido, não há segunda tentativa.
A estrutura já está pronta.
Falta a procura chegar nela.
Aceite
R$ 6.500
Sinal de R$ 3.000 · saldo abatido dos pagamentos do dia 10
Com Presença no Google: R$ 7.300 · gestão de R$ 800 por mês
Ronaldo
Rosilene
